《通化县城镇基准地价等土地价格更新成果》解读

通化县自然资源局局长  侯俊峰

        为使通化县城镇基准地价成果更加科学、客观、合理的反映通化县的地价水平，规范和促进土地市场健康发展，保持通化县基准地价成果的现势性，建立健全政府公示地价体系，按照《吉林省自然资源厅关于做好城镇基准地价更新工作的通知》（吉自然资函〔2023〕1号）的有关要求，我局组织起草了《通化县城镇基准地价等土地价格更新成果》。

        一、起草背景
       《中华人民共和国土地管理法实施条例》明确规定，根据国民经济和社会发展状况，土地等级每五年重新评定一次。受相关因素影响，我县城镇基准地价已八年未更新，致使土地价格信号失真，影响正常的市场交易秩序。按照自然资源部相关通知要求，结合省自然资源厅的统一部署，我县组织开展了此次城镇基准地价更新工作。
        二、制定过程
        依据《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》等技术规定，我县于2022年7月启动了全县城镇基准地价更新工作，在相关部门积极配合下，收集了分等定级、基准地价更新的各项数据及资料，研究确定了城镇土地分等定级、基准地价测算、基准地价修正体系的技术路线和技术方法，及时完成了文本的编制、图件编绘和数据库建设等工作。初步价格形成后，于2022年11月8日组织召开了由县人大、政协、各乡镇政府、开发区管委会以及相关部门代表参加的听证会；2024年7月至8月，《草案》广泛征求了意见、并通过省厅组织的专家评审，经县政府常务会议讨论通过，自2025年2月1日起执行。
        三、制定结果
        （一）执行范围
        执行范围为县城中心城区（经开区和快大茂镇）及除中心城区范围外的其余14个乡镇辖区内的国有建设用地。
        （二）土地等级确定
        1.县城中心城区土地定级以网格为定级单元，采用多因素综合评价法确定定级单元作用总分值，总分频率曲线法确定土地级别界限分值，依次划分土地级别，在检验调整后，最终确定更新土地级别。通化县中心城区按照商服用地、居住用地、工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地分别划分三个级别。县中心城区土地级别图范围以外的国有土地使用权价格，参照相应土地末级执行。更新后的县城中心城区商服用地基准地价为624～1456元/平方米（平均涨幅6.78%）；居住用地基准地价为305～542元/平方米（平均涨幅8.03%）；工矿仓储用地基准地价为175～353元/平方米（平均涨幅1.6%）；公共管理与公共服务用地基准地价为188～346元/平方米（平均涨幅1.03%）。
        2.县城中心城区外的14个乡镇分等采用多因素综合评价法确定综合分值，利用数轴法和总分频率曲线法对综合分值进行对比分析，结合各乡镇土地利用的实际情况，按照商服用地、居住用地、工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地划分出三个等别。
        一等乡镇4个：果松镇、二密镇、光华镇、大安镇；
        二等乡镇5个：英额布镇、大泉源乡、三棵榆树镇、金斗乡、西江镇；
        三等乡镇5个：富江乡、四棚乡、兴林镇、石湖镇、东来乡。
        更新后的基准地价分别为：商服用地基准地价为278～576元/平方米（平均涨幅5.06%）；居住用地基准地价为175～260元/平方米（平均涨幅3.88%）；工矿仓储用地基准地价为132～162元/平方米（平均涨幅7.45%）；公共管理与公共服务用地基准地价为162～182元/平方米（平均涨幅0%）。